《梁山县住宅专项维修资金管理办法》政策解读

   一、制定办法的必要性、可行性

   住宅涉及千家万户，是一项重要的民生工作，也是城市建设和管理的重要内容之一。我县住宅专项维修资金归集起步于2014年，2018年逐步开始使用。随着房地产行业的快速发展，住宅专项维修资金管理规模不断扩大。为加强住宅专项维修资金使用管理工作，我县于2022年7月1日正式出台《梁山县住宅专项维修资金使用管理办法》，施行以后，对提高住宅专项维修资金使用管理水平起到积极作用。随着更多住宅项目保修期满，符合维修、更新、改造条件和需要进行维修、更新改造的小区数量逐步增多，在资金使用中新情况、新问题也在不断出现，对住宅专项维修资金使用管理水平要求也越来越高，亟需进一步做好资金使用管理规范性工作。因此我单位根据国家、省、市相关规范性文件，通过公开征集意见，召开相关部门及专家论证会并结合我县实际情况制定了《梁山县住宅专项维修资金使用管理办法》。《办法》实施后将会加强对住宅专项维修资金的使用管理，进一步规范使用程序，理顺使用环节，提高使用管理水平，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。

    二、制定办法的依据

《办法》的制定依据：①《住宅专项维修资金管理办法》中华人民共和国建设部、财政部令 第165号；②关于印发《山东省住宅专项维修资金管理办法》的通知 鲁建物字〔2020〕7号。

    三、办法主要内容

本办法是对《住宅专项维修资金管理办法》中华人民共和国建设部、财政部令 第165号和关于印发《山东省住宅专项维修资金管理办法》的通知 鲁建发〔2020〕7号文件的进一步细化和补充，结合了我县的实际情况而制定。

第一章总则

明确维修资金管理部门，本办法第五条县住房保障事务服务中心作为维修资金主管部门负责本辖区内维修资金的交存、使用和管理工作。

第二章交存

1.交存标准，第九条规定商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为：多层建筑（≤6层）40元；7-12层（含12层）小高层60元；13层以上80元。

2.交存面积，第十条有实测按实测，没有实测的按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，一次性足额交存维修资金。回迁业主按照《选房确认书》中所记载面积交存维修资金。

3.交存人，售出的房屋由业主交存，截至竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存。实行商品房预售资金监管的，可从监管的预售资金中划转。

4.开发企业或建设单位的责任，第十一条，建设单位办理交付手续时，应当核实购房人山东省住宅专项维修资金专用票据；未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。已交付但业主未按规定交存维修资金的房屋，由建设单位交存首期维修资金，建设单位有权向业主追偿。

5.第十四条、第十六条对维修资金的续交、补交作出了具体规定

6.第十五条，未建立维修资金的小区，应当按本办法的交存标准进行补建。下一步我单位将开展专项行动，集中对于未交存维修资金的业主集中催收。

第三章使用

1.明确了维修资金的申请使用单位、维修资金所有者等主体的权利义务，理清各主体之间的关系，规范维修资金使用管理活动。如本办法对业主需要进行维修、更新、改造向谁反映，物业服务企业如何向维修资金管理部门申请使用，维修资金管理部门如何对使用申请进行审核等都进行了表述，规范了使用程序，提高资金的使用效率。

2.根据中华人民共和国民法典最新规定对表决进行了修改，即经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

3.第二十四条-第三十条对应急维修的程序作出了具体规定。

4.第三十条、第三十一条对于维修、更新、改造工程可以列支的费用以及哪些费用不可以列支做了具体规定。

5.加强维修资金的使用的监管，业主签字表决后申请单位要对业主签字的真实性做出书面承诺，维修资金管理部门按10%-30%的比例电话抽查业主签字的真实性，在维修更新改造竣工后进行第二次公示等措施加强对资金使用的监管，确保资金使用安全，保障业主利益。

6..对维修、更新、改造施工单位提出要求，不得选聘无工商注册、无专业资质的施工单位参与维修和更新、改造规模较大、维修技术难度较高的维修和更新、改造项目，确保施工质量，维护业主利益。

第四章监督管理

恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

第五章附则

国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。

住房保障中心主任：张戈

联系电话：7322033

梁政发〔2022〕13号梁山县人民政府关于印发梁山县住宅专项维修资金管理办法的通知